【閱讀筆記】上班族不買房，過富裕人生

該不該買房，一直都是我在思考的問題，所以也寫了另一篇文章記錄該不該買房的深思熟慮；雖然本書的所提出的問題很容易誤解成鼓勵人們不買房改租房，但那些問題卻是當你要進行買房或租房抉擇時不得不考慮的因素。

若是將買房基金投入其他投資，如S&P500(年化報酬率約7%)，你可能創造更多的現金，所以如何運用手上的現金，也該一併考慮，如同王柏達先生在本書推薦序上所提出的例子。

「你的房子是你的」這種說法很有問題

• 貸款期間，房子就是擔保品，只要一繳不出貸款，銀行就會沒收房子
• 以貸款買房就是保證你會長期依照「契約」還款。除了以房屋作為擔保品之外，你和身邊的人都會成為名為「連帶保證人」的「人質」。你能肯定你可以一直繳交貸款嗎？
• 利用長期貸款買房自住，不僅是讓自己的經濟長時間暴露在「風險」中，而且還會出現一筆長期且固定的「支出」

「房子是自己的，所以不花錢，可以放心生活」是騙人的

• 你買的若是大樓裡的一戶（分開出售／擁有持分），都必須支付管理費、公共基金、固定資產稅、維修費和保險費等大樓的營運成本。
• 如果是買獨棟的透天厝，你必須繳納固定資產稅、維修費和保險費等。
• 以長遠來看，不會因為是自己的房子就不花錢。

朋友A例子：居住在天母的舊公寓，大樓住戶開會表決是否要進行大樓拉皮作業，若通過則一戶需繳納近40萬元的費用。

朋友B例子：居住在南港區的大樓裡，原有兩部電梯運作，其一故障，每戶需繳納一萬八千元維修費。

上班族買屋自住的「五大風險」

1.買房自住風險 ： 無法掌握未來

• 你能保證付房貸的年數裡（20-40年）都有工作嗎？ 
• 你能保證你的收入付得了20-40年的貸款嗎？
• 誰能保證你的公司和工作的壽命？
• 「自用住宅屬於你」是一種不切實際的想法：只要設定了抵押權，房子就不一定是你的財產，當你付不出貸款，這房子就會落入金融機構的手中－法拍／出售
• 就算付清貸款，房子也不一定是你的：你仍需要支付地價稅和房屋稅，不按時繳交，房子就可能會被查封。
• 自用住宅也是課徵遺產稅的標的。

2.買房自住風險 ： 買了之後才發現的隱藏費用

「買屋自住比租屋划算」？建商故意不說、但買屋後還有這些費用

• 必須了解買屋時的「必要支出

• 自用住宅也很花錢
• 大樓：公共修繕費和管理費
• 透天厝：翻修費/房屋稅/地價稅

3．買房自住風險房子讓你喪失機會

• 有殼蝸牛等於行動不便的蝸牛，有房子就是「被房子綁住了」
• 一旦買了房子就不敢換工作
• 雖想回大學進修或留學，但貸款負擔沉重
• 無法投資自己將成為致命傷

4．買房自住風險　失去增加收入的籌碼

• 行無餘力就無法投資
• 房貸導致可支配所得減少而無法投資
• 你的人生變成得靠別人
• 就業－結婚－以數十年貸款買房－退休－靠年金過日（年金有保障？不會倒？）

5．買房自住風險　不及格的資金運用

• 自用住宅是一種不合格的投資商品：只靠頭其款無法買屋，只好利用房貸，擴大投資成本來買屋。但房子的價值萬一已經不如當你購買的價值，你一毛錢也賺不到，賺錢的只有銀行。（你雖利用槓桿操作，但利用勞力支付房貸的投資方式，對你而言稱不上市投資，但對銀行而言，由於可取得借貸債權，所以是投資。）
• 房貸摧毀「你」的「借款能力」

 無殼所以更自由，不買房過樂活人生

• 靠工作償還房貸，如同交出人生自主權
• 在簽下「一輩子工作還錢」的房貸契約錢，一定要知道房貸人生可能錯失的人生風景，以及必須付出的代價。別任這輩子只為了房子在工作。
• 混沌不明時代不背負「行李（風險）」
• 地震／災害／戰亂
• 不帶行李，靈活因應變化
• 「房貸人生」之外的生活方式
• 一輩子租房子住
• 投資不動產，投資出ㄗ投資出租住宅，自己當房東。利用信用，不要將借錢的能力浪費在房貸上，而是成為投資人。
• 往來於其他縣市和都會區之間，過「雙重生活」。

利用投資不動產，躲避住宅風險

• 可以選擇不買房自住，但可以投資不動產。出租房子和大樓，取得租金收入。
• 自用住宅，自己繳交房貸；投資不動產，租金收入支付房貸。
• 住宅用不動產：大樓／公寓／透天厝
• 商用不動產：辦公室／店面
• 投資不動產的優點：
• 可降低風險，增加可預測的收入
• 自住貸款買房需靠自己工作還債；投資不動產則靠租金收入來還款，或許還可以賺取些差額
• 所有費用都可以報銷，還可扣除折舊費（自用宅無法扣折舊費）
• 投資不動產的相關費用可報銷，如維修／公用水電費／清潔費／管理費等，全可列為開銷。這些可以全從投資不動產的收入中扣除，形同是以租金支付。
• 投資不動產產生的虧損，可利用薪資所得計算損益，降低稅金。
• 無論是要換工作、搬家或挑戰新工作都OK（不被房貸或房子綁住）
• 可無限擴大的現金流複製品
• 建立取得收入的「模式」，就能以最少的勞力運作
• 模式化：委託管理－將找房客、簽約、催房租、確認退租、重新裝潢和打掃等工作，全交給管理公司。
• 利用借款能力提高槓桿，讓資金自己增值
• 活用上班族的借貸能力
• 增加收入的種類，使投資收益最大化
• 你也可以住在自己名下不動產中的頂樓（讓別人幫你付房貸）
• 最後再利用投資不動產產生的現金流，買自己的房子
• 目標是將收入種類增加為「本業和不動產投資」
• 晚點買房自住，先利用本業和不動產投資增加收入。

買房自住一定要考量生命週期

買房自住必須從生命週期的角度切入，無論是人生或地區都有各自的生命週期，其中包括發展期、穩定期和衰退期，大家應該要把握這幾個週期，思考要在什麼地方、什麼時候買房自住。

• 隨著少子高齡化，大都市以外的城市空屋不斷增加，都會區因為人口不斷流入，房價和地價都居高不下。
• 從區域成長的週期來看，今後都會區以外的城市成長將逐漸鈍化，空屋量也會隨之增加，可以用合理的價格買到理想的房子。
• 從個人的生命週期來考量，如果年輕時在都會區租房，可以隨意更換居住地ˇ點，最後再利用現在而非貸款，以合理的價格在都會區以外的城市購買自用住宅，如此不僅可以降低風險，還能夠充分利用工作遇到的機會。